Interesante el tema que apuntas Antonio; Aproposito de ello he encontrado la siguiente información de una plataforma de abogados que aclara algunos puntos, es un poquito larga pero como el tema es el pan de cada día creo que merece la pena conocerla.
La posibilidad de alquilar el piso para evitar el desahucio. Algunas precisiones
Publicado por afectadosporlahipoteca en 26 febrero 2012
Hace ya unas semanas que circula por internet un mensaje impulsado por un grupo llamado “abogados en acción”. Queremos pensar que con la mejor de las intenciones (evitar que las personas que no pueden pagar sus hipotecas sean desahuciadas), se recomiendan una serie de cosas que no son ciertas y que, de aplicarlas, pueden generar problemas o, como mínimo, gran decepción en las personas afectadas por la hipoteca, que suficiente tienen ya con la angustia generada por la grave situación que atraviesan.
Resumiendo, el mensaje de internet afirma que si la persona que no puede pagar la hipoteca le alquila la vivienda a otra persona cercana por una cantidad simbólica (1€ o 5€) y con un contrato indefinido, cuando el banco se adjudique la propiedad de la vivienda en subasta, se verá obligado a respetar ese contrato de alquiler (siendo una manera encubierta de que la propia persona afectada pueda permanecer en la vivienda, pagando un alquiler simbólico).
ESTO NO ES ASI.
Lo que sí es cierto es que si se firma un contrato de alquiler antes de dejar de pagar y no hay indicios de que ese contrato sea para cometer fraude, el nuevo propietario (el banco) deberá respetar los primeros cinco años de ese contrato. Pero sólo 5 años. En cambio, si el alquiler es por una cantidad ridícula, o si la fecha del contrato es posterior a dejar de pagar la hipoteca, o si los años de duración son 50, 100 o indefinido… son indicios suficientes para que el juez anule ese contrato de alquiler por considerarlo fraudulento.
A continuación os damos la explicación más detallada y técnica que ha sido elaborada con la colaboración de varias abogadas y abogados:
La primera parte de la propuesta que circula por internet dice:
“En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda”,
El titular de la vivienda tiene plena libertad legal de hacer un alquiler antes de dejar de pagar y de entrar en el registro de morosos. Si se hace después de entrar en mora, por ejemplo a los tres meses de no pagar la hipoteca, es probable que el juez no considere válido el contrato de alquiler y que determine que se ha hecho en fraude del acreedor (banco).
Si se hace a favor de la mujer/suegra/hijo/hermano también hará sospechar al juez de que el contrato no es cierto y está hecho en fraude de ley y del acreedor así que aquellos que opten por esta vía es mejor que hagan el contrato a nombre de un tercero de confianza.
Debe tenerse en cuenta que en el procedimiento hipotecario hay un incidente sobre la posesión y es ahí cuando el juez valora todos los detalles del contrato para sentenciar si debe o no respetarse. Artículo 661 Ley Enjuiciamiento Civil:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Así, puede suceder que el juez del procedimiento hipotecario diga que el título es bueno y hay que respetarlo o que no es “suficiente” (que no da por bueno el contrato, vaya); si dice esto último debe saberse que se puede acudir a un procedimiento judicial a parte y discutirlo, hecho que provocará que se retrase el desalojo.
En internet también se habla de que el arriendo puede hacerse después de la subasta. No es así: saltaría a la vista que está hecho en perjuicio del acreedor y en fraude de ley y en consecuencia el juez probablemente lo invalidaría. Tened en cuenta que después de la subasta ya no se es propietario de la vivienda.
En algunas hipotecas se prohíbe arrendar la vivienda. Esa clausula es abusiva y por tanto nula y así lo ha declarado en diversas ocasiones el Tribunal Supremo.
CONTINUA...
La posibilidad de alquilar el piso para evitar el desahucio. Algunas precisiones
Publicado por afectadosporlahipoteca en 26 febrero 2012
Hace ya unas semanas que circula por internet un mensaje impulsado por un grupo llamado “abogados en acción”. Queremos pensar que con la mejor de las intenciones (evitar que las personas que no pueden pagar sus hipotecas sean desahuciadas), se recomiendan una serie de cosas que no son ciertas y que, de aplicarlas, pueden generar problemas o, como mínimo, gran decepción en las personas afectadas por la hipoteca, que suficiente tienen ya con la angustia generada por la grave situación que atraviesan.
Resumiendo, el mensaje de internet afirma que si la persona que no puede pagar la hipoteca le alquila la vivienda a otra persona cercana por una cantidad simbólica (1€ o 5€) y con un contrato indefinido, cuando el banco se adjudique la propiedad de la vivienda en subasta, se verá obligado a respetar ese contrato de alquiler (siendo una manera encubierta de que la propia persona afectada pueda permanecer en la vivienda, pagando un alquiler simbólico).
ESTO NO ES ASI.
Lo que sí es cierto es que si se firma un contrato de alquiler antes de dejar de pagar y no hay indicios de que ese contrato sea para cometer fraude, el nuevo propietario (el banco) deberá respetar los primeros cinco años de ese contrato. Pero sólo 5 años. En cambio, si el alquiler es por una cantidad ridícula, o si la fecha del contrato es posterior a dejar de pagar la hipoteca, o si los años de duración son 50, 100 o indefinido… son indicios suficientes para que el juez anule ese contrato de alquiler por considerarlo fraudulento.
A continuación os damos la explicación más detallada y técnica que ha sido elaborada con la colaboración de varias abogadas y abogados:
La primera parte de la propuesta que circula por internet dice:
“En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda”,
El titular de la vivienda tiene plena libertad legal de hacer un alquiler antes de dejar de pagar y de entrar en el registro de morosos. Si se hace después de entrar en mora, por ejemplo a los tres meses de no pagar la hipoteca, es probable que el juez no considere válido el contrato de alquiler y que determine que se ha hecho en fraude del acreedor (banco).
Si se hace a favor de la mujer/suegra/hijo/hermano también hará sospechar al juez de que el contrato no es cierto y está hecho en fraude de ley y del acreedor así que aquellos que opten por esta vía es mejor que hagan el contrato a nombre de un tercero de confianza.
Debe tenerse en cuenta que en el procedimiento hipotecario hay un incidente sobre la posesión y es ahí cuando el juez valora todos los detalles del contrato para sentenciar si debe o no respetarse. Artículo 661 Ley Enjuiciamiento Civil:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Así, puede suceder que el juez del procedimiento hipotecario diga que el título es bueno y hay que respetarlo o que no es “suficiente” (que no da por bueno el contrato, vaya); si dice esto último debe saberse que se puede acudir a un procedimiento judicial a parte y discutirlo, hecho que provocará que se retrase el desalojo.
En internet también se habla de que el arriendo puede hacerse después de la subasta. No es así: saltaría a la vista que está hecho en perjuicio del acreedor y en fraude de ley y en consecuencia el juez probablemente lo invalidaría. Tened en cuenta que después de la subasta ya no se es propietario de la vivienda.
En algunas hipotecas se prohíbe arrendar la vivienda. Esa clausula es abusiva y por tanto nula y así lo ha declarado en diversas ocasiones el Tribunal Supremo.
CONTINUA...
Todo esto queda muy bien tal y como lo dicen, pero este grupo de abogados han ganado algún caso con estos fundamentos, pues no hace mucho tiempo me decían que hay que exponer el caso, que se lo crea quien tiene que creérselo y que luego te de la razón que eso es lo mas difícil y aclaraban que hay demasiado abogado en Internet pero sin toga, si esto fuese asi que ojala lo fuese no se porque el otro dia el telediario decia lo que dijo.
Eso del desahucio ya está previsto en los arts. 661 y 675 LECi; y os aseguro que le presentas a un juez el alquiler a un familiar, por precio simbólico, y cuando has impagado la hipoteca y te manda a ti y al familiar a la puta calle.
Bueno dicho mas finamente en términos jurídicos "lanzamiento" (pero a la puta calle).
Bueno dicho mas finamente en términos jurídicos "lanzamiento" (pero a la puta calle).
